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Mai perdere soldi: come seguire la regola n. 1 negli investimenti immobiliari


Allenatore pluripremiato | Autore | Investitore immobiliare | co-fondatore di The Ligon Group - Investitori immobiliari e consulenti aziendali





Abbiamo tutti sentito il detto: "La regola numero uno negli investimenti immobiliari è non perdere mai denaro". Quindi, come investitore immobiliare, come puoi assicurarti di fare gli investimenti giusti? Bene, tutto inizia con la comprensione della categoria specifica di investimento che hai scelto. Diamo un'occhiata a due tipi molto popolari di investitori immobiliari.


Investitori Fix-and-Flip


Un investitore fix-and-flip, noto anche come rehabber, è un investitore che acquista una proprietà con l'intenzione di aggiungere valore e rivenderla. Le case unifamiliari sono la scelta di investimento primaria per fix e flipper.


Un metodo collaudato per garantire che una proprietà fix-and-flip sia redditizia consiste nell'utilizzare un calcolo di riabilitazione al momento dell'acquisto della proprietà. Un calcolo di riabilitazione è un'equazione che utilizza quattro informazioni: il prezzo richiesto, i costi approssimativi di ristrutturazione e riabilitazione, il valore di mercato corrente e il prezzo di "acquisto". Il prezzo richiesto e il prezzo di acquisto effettivo non sono sempre la stessa cosa.


Ecco un esempio di calcolo della riabilitazione: $ 500.000 prezzo richiesto; $ 50.000 costi di riabilitazione/rimodellamento; $ 550.000 valore di mercato; un prezzo di acquisto desiderabile può essere di $ 400.000. Equazione: $ 550.000 (valore di mercato) meno $ 50.000 (costi di riabilitazione) meno $ 100.000 più/meno (profitto desiderato) equivalgono a $ 400.000 (prezzo di acquisto).


Gli investitori fix-and-flip hanno bisogno di forti sconti sulle proprietà per realizzare un profitto. In questo esempio, il venditore chiedeva $ 500.000 per la proprietà. La maggior parte degli investitori esperti non prende in considerazione il prezzo richiesto. Si preoccupano solo del valore di mercato (prezzo post vendita) e dei costi di riabilitazione e rimodellamento. In questo caso, l'investitore dovrebbe acquistare la proprietà per circa $ 400.000 per garantire un profitto di circa $ 100.000, che, dopo i costi di chiusura, le commissioni, il marketing e altre spese varie, sarebbe probabilmente più simile a $ 70.000.


Che cosa è considerato un calcolo di riabilitazione per un investitore fix e flip? Un investitore esperto esaminerà ogni singola proprietà individualmente. Ci sono numerosi fattori da considerare quando si calcola il prezzo di acquisto perfetto. Tuttavia, normalmente se puoi acquistare una proprietà fix-and-flip al 70-75% del valore di mercato, ed è in condizioni ragionevoli, sarà un investimento redditizio.


Investitori Buy-And-Hold


Un investitore buy-and-hold è qualcuno che acquista beni immobili con l'intenzione di tenerli per il flusso di cassa. Questi tipi di proprietà includono affitti, strutture di stoccaggio e proprietà commerciali che vengono affittate.


Uno dei modi più sicuri per garantire che un investimento buy-and-hold sia redditizio è calcolare il tasso di capitalizzazione della proprietà. Il tasso "cap" è una valutazione che gli investitori immobiliari utilizzano per determinare come i flussi di cassa della proprietà. L'investitore ha bisogno di due informazioni per determinare il tasso massimo di un immobile: il reddito operativo netto (NOI) e il prezzo di acquisto.


Ecco un esempio di calcolo del tasso massimo: $ 800.000 prezzo di acquisto; Utile operativo netto di $ 40.000. Equazione: $ 40.000 NOI diviso per $ 800.000 prezzo di acquisto è uguale a 0,05 (tasso massimo del 5%).


Quindi, qual è un buon tasso massimo per un'attività a flusso di cassa? Bene, non c'è una risposta semplice a questa domanda. Dipende davvero da quali sono i piani dell'investitore per l'investimento. Se l'investitore sa di poter aumentare immediatamente gli affitti, può acquistare un immobile a un tasso meno vantaggioso. Possono anche acquistare una proprietà con un tasso di capitalizzazione basso se sanno che il valore complessivo dell'area sta per aumentare. Il flusso di cassa potrebbe essere inferiore, ma l'attività varrà di più, consentendo un aumento del flusso di cassa lungo la strada.


Ci sono molte cose da considerare quando si acquista un'attività redditizia, ma una buona regola è cercare di mantenere un tasso massimo dell'8-12%.


Conclusione


Questi sono solo due esempi di strategie da utilizzare nella scelta dei tuoi investimenti immobiliari. Indipendentemente dal tipo di investimento immobiliare che persegui, ricorda sempre la regola numero uno: non perdere mai denaro. Quindi, fai le tue ricerche e abbi sempre un piano d'azione quando esamini i tuoi potenziali investimenti.


Le informazioni fornite qui non sono investimenti o consulenza finanziaria. Dovresti consultare un professionista autorizzato per un consiglio sulla tua situazione specifica.



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