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Come scegliere il mutuo prima casa alle migliori condizioni | Mutuo Prima Casa CONSAP 2022

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oggi acquistare casa è un po' più difficile

Circa il 75 per cento delle famiglie italiane vive in casa di proprietà. Man mano che nuove famiglie si formano però, diventa sempre più difficile mantenere questa percentuale! Per molte nuove famiglie giovani quello di acquistare casa potrebbe essere un sogno .

 ma di difficile realizzazione! In effetti oggi acquistare casa è un po' più difficile rispetto ad alcuni decenni fa; sia perché i prezzi delle case rispetto alle retribuzioni sono aumentati e sia perché è sempre più difficile avere un lavoro con una stabilità tale da permettere ad un giovane di ottenere un mutuo per riuscire ad acquistare casa.

Come scegliere il mutuo prima casa alle migliori condizioni | Mutuo Prima Casa CONSAP 2022
Come scegliere il mutuo prima casa alle migliori condizioni | Mutuo Prima Casa CONSAP 2022


 Si sa, le banche per poter concedere un mutuo vogliono garanzie, e non sempre un giovane è nella posizione di poter fornire garanzie soddisfacenti nonostante magari abbia anche un lavoro stabile. Esistono comunque degli strumenti che possono essere molto utili per chi vuole comprare casa e che permettono di avere più possibilità di ottenere un mutuo sia che tu sia giovane o meno. 


In questo articolo  parleremo proprio di questo ed in particolare del fondo di garanzia per la prima casa CONSAP, grazie al quale - in buona sostanza - è lo stato che farà da garante a chi desidera acquistare casa. È un fondo di garanzia che è in funzione ormai da diversi anni e che ha permesso di comprare casa a tante persone che altrimenti non avrebbero potuto farlo. 

Che cosa è questo fondo e cosa fa? Come funziona? Chi può aderire?

Che cosa è questo fondo e cosa fa? Come funziona? Chi può aderire? Come si fa ad aderire e quali vantaggi offre? In questo video daremo risposta a queste e ad altre domande; se comunque non riesci a trovare risposta ai tuoi dubbi, o vuoi avere altre informazioni puoi scrivere pure qui in basso nei commenti: farò del mio meglio per risponderti. 

 Lo scorso anno ho fatto un altro video riguardo al tema Fondo di Garanzia CONSAP - che tra l'altro anchel articolo  più visto di questo sito al momento - da allora ci sono stati alcuni aggiornamenti sia sulle previsioni del fondo di garanzia che su chi può beneficiarne; oltre a ciò grazie ai vostri commenti

 sul precedente articolo mi soffermerò su alcuni aspetti pratici che mi avete chiesto e che potrebbero interessare anche te. Ma vediamo cos'è questo fondo di garanzia e a cosa serve. Il fondo di garanzia mutui per la prima casa - chiamato anche fondo prima casa - è una misura introdotta con la legge

lo Stato attraverso il fondo di garanzia che fa da garante al vostro mutuo.

 numero 147 del 27 dicembre 2013. Il fondo permette a chi ha intenzione di comprare la prima casa di agevolare l'ottenimento del mutuo offrendo una garanzia pubblica in aggiunta all'ipoteca che sarà iscritta sull'immobile; in sostanza significa che è lo Stato attraverso il fondo di garanzia che fa da garante al vostro mutuo.

 Più avanti vedremo anche in cosa consiste questa garanzia e come funziona. Un altro motivo per cui il fondo prima casa consap può essere utile, è per ottenere mutui che finanzino l'intero prezzo di acquisto dell'immobile i cosiddetti mutui al 100 per cento. Per legge i mutui fondiari non possono finanziare più del canonico 80 per cento del valore dell'immobile; questo limite però può essere superato se si


 forniscono ulteriori garanzie di specifiche tipologie: il fondo di garanzia consap rientra proprio tra le garanzie ammesse per poter richiedere mutui fino al 100 per cento. Quindi grazie alla garanzia del fondo potresti anche riuscire ad ottenere fino al 100 per cento del prezzo di acquisto per la tua prima casa! 


Come dicevamo il fondo di garanzia serve a farvi da garante nei confronti della banca; ma in cosa consiste la garanzia? In sostanza il fondo, nel caso in cui il mutuatario non paghi più il mutuo, si impegna nei confronti della banca al pagamento di una somma pari al 50 per cento o all’80 per cento del debito residuo. 

La percentuale della garanzia è determinata al momento della domanda, ed in particolare la garanzia del 50 per cento è rivolta ad una platea molto ampia di persone, mentre la garanzia all’80 per cento è riservata a chi soddisfa dei requisiti più specifici, che vedremo più avanti nel video. 


Iniziamo quindi con la garanzia del 50 per cento. Quali sono i requisiti per poter usufruire di questa garanzia? A differenza di quanto molti pensano, questa garanzia è rivolta a tutti i cittadini indipendentemente da età, stato civile, reddito, e così via… È vero, ci sono le categorie prioritarie alle


 quali sono riservati - come vedremo - ulteriori vantaggi, ma il fondo di garanzia non è limitato a chi rientra in queste categorie prioritarie. È accessibile a tutti! Quindi anche chi si ritrova non fa parte delle categorie prioritarie può avere accesso al fondo di garanzia per la prima casa; l'unico requisito richiesto


 e che tutti i richiedenti devono soddisfare - che siano prioritari o non prioritari - è che alla data di presentazione della domanda di mutuo non siano proprietari in Italia o all'estero di altri immobili ad uso abitativo. Quindi occorre non essere proprietari nemmeno in quote di nessun immobile,


 indipendentemente da come pervenuto. Al riguardo l'unica eccezione ammessa è quando il mutuatario abbia acquisito la proprietà di immobili abitativi per successione causa morte e che questi immobili siano stati ceduti in uso gratuito a genitori o fratelli. Il requisito di impossidenza di immobili deve essere soddisfatto al momento di presentazione della domanda di mutuo ed è assolutamente


 inderogabile! Quindi anche se stai vendendo il tuo vecchio immobile per acquistare una nuova casa, deve essere prima registrato l'atto di vendita della vecchia casa affinché sia possibile fare domanda di ammissione al fondo di garanzia. Diversi di voi mi hanno anche chiesto cosa succede se sei nudo proprietario o usufruttuario di un immobile. Finalmente consap ha chiarito anche queste due


 circostanze; in questi casi: se sei nudo proprietario non potrai accedere al fondo di garanzia consap perché non sussisterebbe il requisito dell'impossidenza; discorso opposto invece se sei titolari di usufrutto su un immobile: in tal caso potrai accedere a consap e acquistare la sua prima casa grazie alla garanzia del fondo. Tornando a parlare dei requisiti personali, la legge che ha dato vita a questo fondo


 ha riconosciuto a determinate categorie di persone una maggior tutela. Si tratta di quelle chiamate ‘categorie prioritarie’, sono quattro e la legge la identifica in maniera specifica. Vediamo quali sono. Rientrano tra le categorie prioritarie le coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei due componenti non ha superato i 35 anni di età, cioè almeno uno dei due deve


 essere età inferiore a 36 anni. Al riguardo è opportuno specificare che per coppia convivente more uxorio si intende quella coppia dove entrambi componenti abbiano trasferito la residenza nella medesima abitazione da almeno due anni; rientrano tra le categorie prioritarie le famiglie monogenitoriali con figli minori; i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case


 popolari; ed in ultimo la categoria più ampia: i giovani che non hanno compiuto i 36 anni di età. Questa è una delle novità introdotte nel 2021 in relazione requisiti; mentre prima occorreva essere sia di età inferiore a 36 anni ed essere titolari di un contratto di lavoro atipico, adesso tutti i giovani di età inferiore a 36 anni a prescindere quindi dal tipo di contratto lavorativo, rientrano tra le categorie


 prioritarie. I vantaggi riservati alle categorie prioritarie sono sostanzialmente due: il primo è la previsione di un tasso calmierato per quanto riguarda il mutuo; in particolare il TEG del mutuo, il tasso effettivo globale, che è un indicatore del costo totale del mutuo, incluso quindi di interessi, polizze, istruttoria, perizia, incasso rata e così via… questo TEG non può superare il tasso effettivo globale


 medio che viene pubblicato ogni tre mesi dal MEF. Questa previsione significa che chi appartiene alle categorie prioritarie avrà un costo del mutuo che sarà pari o inferiore al costo medio dei mutui nel trimestre precedente, e questo è un bel vantaggio a livello economico! Inoltre diverse banche riconoscendo la valenza sociale del mutuo consap - in particolare per le categorie prioritarie - hanno


 previsto condizioni particolarmente vantaggiose per questa tipologia di mutuo. Quindi se in qualche modo rientri in queste categorie prioritarie e stai pensando di fare un mutuo già questo aspetto da solo dovrebbe farti prendere in seria considerazione l'ipotesi di usufruire del fondo di garanzia consap. Il

 secondo vantaggio riservato alle categorie prioritarie è la possibilità di ottenere una garanzia dell’80% per cento anziché del 50 per cento. Questa garanzia all'80 per cento infatti, può essere ottenuta solo da chi appartiene alla categorie prioritarie; occorre però soddisfare altri due requisiti per poter usufruire di


 questa garanzia: il primo è che l’ISEE del richiedente non deve essere superiore i 40.000 euro annui; ed il secondo è che occorre richiedere un mutuo che sia superiore all’80 per cento rispetto al prezzo di acquisto dell'immobile comprensivo di oneri accessori.. in sostanza si tratta di un aiuto per chi per


 comprare casa ha necessità di ricorrere ad un mutuo con LTV elevato, che spesso non viene facilmente concesso da parte delle banche. La possibilità di usufruire della garanzia all’80 per cento però è a tempo limitato: è stata recentemente prorogata fino al 31 dicembre 2022, quindi occorre richiedere entro tale


 data l’ammissione per poterne usufruire, salvo che non sia poi successivamente ulteriormente prorogato. Quindi schematizziamo un attimo quello che abbiamo visto prima di andare avanti. Abbiamo detto che ci sono due garanzie: una al 50 per cento e l'altra all’80 per cento; per entrambe occorre non essere titolari di altri immobili abitativi; possono accedere alla garanzia del 50 per cento sia le categorie prioritarie che quelle non prioritaria, mentre possono accedere alla garanzia dell’80 per cento sono le


 categorie prioritarie che al contempo abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro e richiedano un mutuo superiore all’80 per cento del prezzo di acquisto comprensivo di oneri accessori; infine abbiamo detto che la possibilità di usufruire della garanzia all’80 per cento è valida fino al 31/12/2022 salvo proroghe, mentre quella della garanzia al 50 per cento è tempo indeterminato. Oltre ai requisiti


 personali, sia l'immobile che il mutuo devono avere determinate caratteristiche per poter usufruire della garanzia di CONSAP. Per quanto riguarda il mutuo questo non deve essere di importo superiore a 250mila euro, questo significa che anche se è possibile acquistare un immobile di importo superiore - ad esempio, non so, pari a 350mila euro - il mutuo deve essere comunque al massimo di 250.000 euro.


 Alcuni spettatori nei commenti al precedente i video mi avevano chiesto se gli intestatari del mutuo devono necessariamente coincidere con gli intestatari dell'immobile da comprare; bene, anche se per i mutui in generale non è necessario che mutuatari e datori di ipoteca coincidano, per usufruire del fondo di garanzia e quindi del mutuo consap, la parte mutuataria e la parte datrice di ipoteca, cioè gli


 intestatari del mutuo e gli intestatari dell'immobile, devono sempre coincidere! Per i mutui consap infatti non sono mai previsti terzi datori d'ipoteca! Un altro vantaggio che offre il mutuo consap è che la banca non può richiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia del fondo! Questo significa che la banca non potrà in nessun caso richiede che fideiussioni di terzi come genitori, datori di lavoro eccetera.. Parliamo ora delle caratteristiche che deve avere l’immobile. Non


 tutti gli immobili sono ammessi; prima abbiamo detto che nel modulo di domanda va indicata la categoria catastale, questo perché l'immobile da acquistare deve ovviamente essere in Italia e non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 A/8 e A/9 e non deve nemmeno avere le caratteristiche di immobile di lusso individuate dalla legge. Un'altra cosa importante da non dimenticare e che l'immobile

 dovrà essere adibito ad abitazione principale del richiedente, quindi chi acquista dovrà trasferirsi fisicamente nell'immobile acquistato. Per quanto riguarda invece le pertinenze dell'immobile, sono ammesse al massimo una pertinenza per tipologia. Quindi non è possibile acquistare due garage, due posti auto o due cantine, a meno che non abbiano categorie catastali differenti. Ora che abbiamo visto i

 requisiti che devono soddisfare i richiedenti e le caratteristiche che devono avere immobile e mutuo, non resta che capire come fare domanda di accesso al fondo di garanzia! Come prima cosa non sarai tu a inoltrare direttamente al fondo la domanda di ammissione alla garanzia. Ma sarà la banca presso la quale chiederai il mutuo. Non tutte le banche aderiscono a questa iniziativa ma le maggiori lo fanno. 


In ogni caso puoi consultare l'elenco delle banche aderenti seguendo il link presente in descrizione. In descrizione trovi anche il link al modulo di domanda aggiornato, che è questo qui… anche se non sarai tu ad inoltrare il modulo, è importante capire e compilare correttamente questo modulo perché sia l'essere ammesso o meno dipende proprio da questo - da come è compilato - e sia perché dovrai firmare delle dichiarazioni che potenzialmente potrebbero essere penalmente rilevanti. Esaminiamolo quindi


 più nel dettaglio. In prima pagina c'è la parte relativa ai dati anagrafici: il modulo è predisposto per al massimo due richiedenti, ma comunque possono anche partecipare più di due richiedenti al mutuo consap; nel caso l'acquisto quindi debba essere fatto da più persone bisognerà utilizzare più moduli. A pagina 2 c'è la sezione relativa alle dichiarazioni. Il primo riquadro contiene quelle relative

 all'immobile; come vedete sono previste solo tre tipologie di acquisto: acquisto semplice, acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica, e acquisto con accollo da frazionamento da costruttore. Come potete vedere non sono previsti altri tipi di acquisti! Sono quindi esclusi e non possono beneficiare della garanzia del fondo i mutui per sola ristrutturazione o per


 costruzione; sono anche esclusi mutui per acquisto di immobili da ultimare che non sono stati classati a livello catastale. Nel modulo di richiesta infatti va dichiarato che la categoria catastale dell'immobile non rientra tra quelle escluse e quindi è necessario che l'immobile abbia già ottenuto una classificazione catastale affinché chi lo acquista possa beneficiare della garanzia del fondo consap. Nel secondo


 riquadro ci sono le dichiarazioni relative alla propria appartenenza ad una o più categorie prioritarie. Se non si rientra in nessuna di esse, questo riquadro semplicemente verrà lasciato bianco e non sarà barrato nulla. L'ultima dichiarazione e da barrare solo se appartenendo alle categorie prioritarie si vuole usufruire della garanzia dell'ottanta per cento; in tal caso alla domanda andrà anche allegato il modello


 ISEE in corso di validità al momento della domanda. A pagina tre trovate gli spazi per la data e la firma. La data da apporre sul modello sarà la stessa data della richiesta del mutuo quindi le dichiarazioni rese nel modello devono essere verificate alla data di richiesta del mutuo. Una volta completato correttamente il modulo e sottoscritto, la tua banca potrà inoltrarlo a consap per la richiesta

 di ammissione alla garanzia e consap entro 20 giorni di calendario da quando ha ricevuto la documentazione completa e corretta comunica alla banca l'ammissione alla garanzia. Chiaramente i venti giorni non decorrono dal momento della firma del modulo, ma dal momento dell'invio da parte

 della banca che potrebbe avvenire anche diversi giorni dopo la firma a seconda di come è organizzata la banca. In ogni caso è sempre possibile richiedere alla banca la documentazione attestante l'avvenuto invio della domanda a consap. Ma che fare se la banca non vuole abbinare la garanzia consap al tuo


 mutuo o nonostante la garanzia di CONSAP non vuole darti il mutuo? Diciamo che in generale è sempre facoltà della banca decidere sia se avvalersi o meno di questa garanzia, e sia se concedere o meno il mutuo. Nel caso in cui nonostante l'ammissione ai benefici del fondo prima casa il mutuo ci venga rifiutato, occorre ricordare che lo scopo del fondo prima casa è quello di agevolare l'ottenimento

 di un mutuo, ma che la presenza della garanzia del fondo non obbliga la banca a concederlo. È sempre nella banca in sostanza che ti presterà i soldi e sarai tu che dovrai pagare. La banca quindi può avere la ragionevole certezza che sei in grado di restituire questo denaro! Quindi se non si ha un reddito, se non si riesce a dimostrare di poter pagare le rate del mutuo con ogni probabilità non si riuscirà ad ottenere


 un mutuo, neppure se è garantito dal fondo. A questo punto qualcuno potrebbe chiedersi: “ e allora cosa serve a questo fondo di garanzia?” Beh, serve in quelle circostanze dove un giovane, ma anche chi ha qualche anno in più, magari ha un lavoro più o meno stabile, quindi ha dei redditi che gli permettono di poter sostenere il pagamento delle rate, ma forse non ha nessun altra garanzia da offrire alla banca;

 forse i genitori non possono o non vogliono fare da garante, o forse ha la necessità di ottenere un mutuo al 100 per cento, o magari ha un reddito abbastanza stabile degli anni ma ha un contratto di lavoro atipico, magari a tempo determinato o di apprendistato. In circostanze come queste ricorrere al


 fondo di garanzia potrebbe aumentare la probabilità di esito positivo del mutuo! Cosa succede nel caso in cui il mutuatario non paghi il mutuo? Il fondo prima casa in caso di mancato pagamento non si sostituirà al mutuatario inadempiente, cioè il fondo non pagherà le rate al posto del mutuatario! La


 garanzia del fondo è a favore della banca in caso di inadempimento del debitore, cioè nel momento in cui per qualsiasi motivo chi ha fatto il mutuo non paga e diventa inadempiente, il fondo di garanzia pagherà la banca il 50 per cento o l’80 per cento del debito residuo a seconda della garanzia prestata; al contempo la banca si attiverà per recuperare la quota residua di quanto dovuto dal debitore attraverso le procedure di esecuzione forzata - in sostanza quindi verrà messo all'asta l'immobile. Quello che

 eventualmente poi residua dalla vendita forzata servirà a risarcire il fondo di garanzia, che comunque cercherà di recuperare dal debitore le somme che ha pagato alla banca mediante procedura di iscrizione a ruolo. 

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